為拓展縣城城區空間，保障城南新區建設的用地需求，加快城南新區土地收儲和整合利用，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《河源市城市規劃區房屋征收與補償實施辦法》（河府〔2017〕44號）以及《紫金縣人民政府關于印發紫金縣房屋征收補償安置方案的通知》（紫府〔2021〕53號）等有關規定，結合本縣實際，制定本實施細則。

　　一、房屋征收基本情況

　　（一）房屋征收范圍：紫金縣城南新區Ⅲ號地塊位于紫城鎮城西村，東至城南新區Ⅱ號地塊西片邊界,南至城南新區Ⅱ號地塊北片邊界、新過境路，西至林田村界，北至秋香江，上述四至范圍內及生產生活留用地規劃選址(城西村黃坑尾、水打壩、河中、七娘坑)范圍內的房屋及建筑物。具有密切關聯性、整體性、特殊性的，經征拆工作組和業主單位確認后可納入本次征收范圍連帶征收，具體以實際查丈量為準。

　　（二）房屋征收部門：紫金縣自然資源局。

　　（三）房屋征收實施單位：紫城鎮人民政府。

　　（四）被征收人: 房屋征收范圍內的房屋所有權人。

　　（五）候選房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）：具有資質的評估機構（河源市住房和城鄉建設局備案，并在縣有辦公場所），候選房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）：

　　1.深圳市國策房地產土地估價有限公司河源分公司；

　　2.河源市勤信房地產評估咨詢事務所；

　　3.河源市鑫安房地產土地評估咨詢有限公司；

　　4.廣東致誠土地房地產資產評估與規劃設計有限公司；

　　5.深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司；

　　6.深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司河源分公司；

　　7.河源市大川土地房地產評估有限公司；

　　8.廣東南粵房地產與土地評估有限公司河源分公司；

　　9.河源市德頤土地房地產評估有限公司。

　　（六）評估時點及辦法：原則上自發布房屋征收決定公告之日起；委托有資質的評估機構對本項目范圍內的房屋實行分戶評估。

　　（七）簽訂征收補償協議期限：縣政府發布房屋征收通告之日起12個月內（具體根據開發時序需要而定）。

　　（八）搬遷騰空房屋期限：補償款核發到征拆戶之日起30個工作日。

　　（九）征收范圍內房屋的基本情況：具體以房屋征收通告為準。

　　二、征收補償

　　（一）補償原則與范圍

　　1.補償原則。征收范圍內建筑物性質的認定工作由征拆工作組以發布征收公告時的航拍固化資料為依據進行認定，對征拆工作組無法認定的建筑物由紫城鎮政府牽頭、縣住建局、縣城管綜合執法局、縣自然資源局、縣土地儲備中心、城南新區籌建辦共同負責認定。對認定為家庭住房及祖屋的，按照市場評估價給予補償（已辦證的，報批報建等費用按現行政策標準單列核算且不低于成本）；對認定為生產設施用房及其他建筑的，給予建筑成本價補償及征收土地補償。對認定為違法違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　2.補償范圍。對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋建筑成本、宅基地、附屬設施價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　（二）征收補償方式

　　根據《紫金縣人民政府關于印發紫金縣房屋征收補償安置方案的通知》（紫府〔2021〕53號）規定，結合本項目的實際情況，經認定為家庭住房及祖屋的可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換（即上樓安置）；認定為生產設施用房及其他建筑等類別的只采取貨幣補償。

　　1.貨幣補償方式

　　（1）被征收房屋建筑成本、附屬設施、宅基地的價值給予貨幣補償。補償金額由被征收人選定的房地產評估機構，參照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。

　　（2）其他補償

　　未超過批準期限的臨時建（構）筑物、房屋室內裝飾裝修、附屬設施等的補償按照評估價給予貨幣補償。

　　2.產權調換（還返安置房）

　　被征收人選擇產權調換的，由縣人民政府提供用于產權調換房屋（以下簡稱安置房）供被征收人進行產權調換。

　　（1）產權調換原則與標準

　　按《紫金縣人民政府關于印發紫金縣房屋征收補償安置方案的通知》（紫府〔2021〕53號）中關于產權調換的方案計算應返還安置房的面積。對被征收房屋屬已裝修的按發布房屋征收決定公告之日的市場評估價值給予裝修補償。

　　①磚木、磚瓦（祖屋）結構第一層（含單層）以建筑面積按1∶1.25的比例進行調換，第二層及以上按1∶1.05的比例進行調換。

　　征收單家獨院房屋（單層砼結構）按1∶1.25的建筑面積進行調換；砼結構兩層以上（含兩層）的第一層按1∶1.15的建筑面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1.05的建筑面積進行調換。

　　征收公寓房、公產房、集資房等按1:1的建筑面積進行調換。

　　征收商鋪、店面、農家樂、工廠等原則上只按評估價進行貨幣補償。

　　實行產權調換后的房屋建筑占地面積不另作補償，附屬設施實行貨幣補償。

　　②磚木、磚瓦（祖屋）（正面墻高2.8米為基準）等結構以建筑面積進行調換，第二層正面墻高2.2米以上（即正面墻高不少于5米，檐高不低于4.8米）可作一層產權調換或作貨幣補償；正面墻高不足2.2米又超過1.6米的，按50%折算建筑面積作產權調換或貨幣補償，墻高1.6米以下的只作貨幣補償。

　　征收房屋中的技術層（如夾層、閣樓等）如屬于主體建筑物整體結構和布局或者經報建批準，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可作產權調換，調換比例為1:1.05；層高低于2.2米的，按市場評估只作貨幣補償。單層砼結構房屋閣樓層高超過2.2米，面積少于40平方米的按單層砼結構房屋比例調換。

　　在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全部建筑面積；在主體結構外的陽臺（露臺），應按其結構底板水平投影面積計算1/2建筑面積。飄板應按其結構底板水平投影面積計算1/4建筑面積。

　　③實行產權調換的，原則上按安置房套內面積與折算后補償面積1∶1進行調換，家庭人口人均安置房面積不超過60平方米（按常住人口為準）。被征收人按照“面積近似”原則選擇安置房，安置房面積超過按比例調換面積的，超出面積一般不得超過按比例調換面積的20%。安置房面積超過折算后補償面積10平方米以內的，按安置房成本價2850元/㎡結算差價；10平方米以上的部分，按安置房市場評估價3650元/㎡結算。安置房面積不足折算后補償面積的部分，按安置房市場評估價補給被征收人。

　　④安置房選擇按先簽訂協議先選的原則。優先照顧年滿60周歲以上孤寡老人及下肢嚴重殘疾者選擇最底層住宅樓房。房屋征收實施單位應將安置房的地點、面積、樓層、過渡期限以及安置方案、擇房圖表等張榜公布，接受被征收人咨詢、監督。

　　⑤安置房分戶原則：根據戶口簿登記內容，縣政府發布房屋征收決定公告之日止，根據被征收戶家庭人員情況，子女年滿18周歲可作為一個自然戶，夫妻不得另行分戶；非本地村民不實行分戶。安置房物業管理費、契稅等費用由被征收人負責，安置房辦證工作及工本費用由縣人民政府負責。安置房預計在2024年6月30日前交付，安置房實際交付之日起18個月內辦理好房產登記手續。

　　（2）安置房源

　　①由縣人民政府結合項目實際自建安置房或選購商品房進行安置，具體位置以協議約定為準。

　　②安置房戶型詳見安置房規劃設計圖。

　　（三）停產停業損失、期限及條件

　　對因征收房屋造成被征收人停產停業損失的補償，由征收當事人根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定。協商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。對評估結果有異議的，可以參照《河源市城市規劃區房屋征收與補償實施辦法》（河府〔2017〕44號）第二十二條相關規定申請復核、鑒定。

　　1.房屋被征收前的效益

　　（1）被征收人能提供稅務部門出具的稅后利潤憑證的，效益以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準。

　　（2）被征收人不能提供稅務部門出具的稅后利潤憑證等證明（含完稅憑證不能反映停產停業損失）或者無法核算稅后利潤的，效益按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。對于營業面積在100平方米（含本數）以內的小型商鋪（不含農家樂、工廠、洗車場等），按照建筑物內營業面積（廚房、衛生間、倉庫除外）以不超過每月每平方米200元給予補償。

　　2.停產停業期限及條件

　　停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算，按評估價一次性補償；選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。

　　給予停產停業損失補償原則上應具有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其它有關許可證件，作出房屋征收決定前實際正在經營，因征收房屋造成了停產停業損失的。認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不給予停產停業損失補償。

　　（四）臨時過渡方式及其他補償

　　1.臨時過渡方式原則采取發放臨時安置費；協商無法達成一致的，由征收實施單位負責為被征收人提供足以保障日常基礎生活條件的周轉用房，不另支付臨時安置費。

　　2.征收項目范圍內的原有公共硬底化道路政府投入部分不予補償。

　　3.因征收房屋造成搬遷的，給予被征收人按房屋建筑面積一次性支付每平方米20元的搬遷費。

　　4．被征收人選擇貨幣補償的，給予被征收人一次性支付3個月每人每月200元的臨時安置費。

　　5.被征收人選擇房屋產權調換，在過渡期限內，自行解決周轉用房的，給予每人每月200元的臨時安置費（按常住人口為準），過渡期限是指從被征收房屋騰空之日起直至安置房交付之日后3個月止。

　　6.擁有合法產權房屋，但被征收人自行“住改商”的，按照房屋原用途予以補償。停產停業損失按照實施細則第二條第（三）款規定予以補償。

　　7.經批準開辦的養殖場按市場評估價實行貨幣補償，造成停業停產損失的，依照本實施細則第二點第（三）款規定予以補償。

　　8.經界定為“一戶一宅”之外（祖屋除外）2020年7月3日之后新建未經審批的住宅，只適當彌補成本和自拆費用，屬違法建筑的依法處置。

　　9.房屋外沒有土地使用權證的空地按規定的征收土地標準進行補償；房屋外有土地使用權證的空地按市場評估價予以補償；老宅基礎按建筑成本只作貨幣補償。

　　10.被征收房屋的建筑面積和用途，以房屋所有權證書和房屋登記簿的記載為準。未記載用途的，由不動產登記機構依據自然資源部門提供的合法有效文件進行確認。被征收人有證據證明房屋所有權證書和房屋登記簿記載的建筑面積有誤的，應當在房屋征收決定公告發布之日起15日內向房屋征收部門提出申請， 由房屋征收部門委托具有相應資質的房產測繪機構對房屋的實際合法建筑面積進行測量，并出具測量結果報告，房屋建筑面積以測量結果報告為準。

　　11.征收設有抵押權、被查封及扣押的房屋，按照國家有關的法律、法規執行。

　　12.被征收人應在協議約定的期限內將房屋搬遷騰空。已作補償的建（構）筑物及附屬物歸政府所有，被征收人不得毀壞和自行拆除（房屋征收實施單位同意的除外）。

　　13.抽調縣公安局、縣城管綜合執法局、紫城鎮政府人員組成打擊“三違四搶”工作隊，依法加強對建設活動的監督管理。由縣城管綜合執法局牽頭對違反城鄉規劃的建設行為，依法予以處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，依法限期進行拆除清理，恢復土地原貌，不予補償。

　　（五）補助和獎勵

　　1.選擇安置房頂層或底層的，一次性給予20000元獎勵（貨幣補償方案不享受該獎勵）；

　　2.在房屋丈量登記數據公示期滿后10個月內簽訂協議的，給予每戶獎勵20000元（附屬設施除外）；

　　三、征收實施步驟

　　自發布本項目房屋征收決定后，按照以下程序開展房屋征收工作：

　　（一）現場公示

　　1.紫金縣城南新區Ⅲ號地塊房屋征收決定公告；

　　2.紫金縣城南新區Ⅲ號地塊房屋征收補償方案；

　　3.國家、省、市房屋征收與補償有關的法規、規章、規范性文件等；

　　4.征收實施單位名稱、征收工作人員名單（如中途調整抽調人員，由人員調出單位及時公布）；

　　5.安置房規劃建筑設計圖等。

　　（二）房屋征收實施單位應將受委托的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師本人簽名的資格證書復印件以及評估業務咨詢方式在征收范圍內公示。

　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　（三）評估機構對被征收范圍內房屋進行評估。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　（四）公示初步評估結果。房屋征收實施單位應當將初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對初步評估結果進行現場說明解釋。

　　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

　　原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

　　被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《河源市城市規劃區房屋征收與補償實施辦法》第四十二條規定處理。

　　（五）簽約期限內，由征收實施單位與被征收人簽訂征收補償協議。簽訂補償協議時被征收人需帶房屋所有權證、國有土地使用證、戶口簿、身份證、營業執照、稅務登記證等原件和復印件，房屋征收實施單位應收回房屋所有權證、國有土地使用證等證件材料。

　　（六）簽約期限屆滿，被征收人未能達成補償協議的，由實施單位聯合房屋征收部門報請縣人民政府，按照房屋征收補償方案作出房屋征收補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　被征收人應當自覺履行房屋征收補償決定，如不服該征收補償決定， 可以在房屋征收補償決定公告之日起60日內依法申請行政復議，或者自補償決定書送達之日起6個月內向人民法院提起行政訴訟。

　　被征收人在法定期限內既不申請行政復議又不提起行政訴訟的，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由縣人民政府申請人民法院強制執行。

　　（七）公布補償結果。房屋征收實施單位應當建立房屋征收補償檔案，并將補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　四、其他有關事項

　　（一）被征收房屋的水、電、固定電話、有線電視、信息網、管道燃氣等遷移、轉戶、銷戶手續，由被征收人自行到有關部門申請辦理，并負責結清已使用的水、電、燃氣等費用。

　　（二）征收房屋涉及的中學生、小學生，需要異地就學的，可以在現居住地學校就讀；需要過渡臨時就學的，可以在臨時居住地學校就讀；需要回遷就學的，可以在回遷居住地學校就讀。學生居住地教育行政主管部門負責安排辦理已在校學生的轉學工作，所在學校不得收取擇校費或者以非本學區學生為由拒絕學生入學和收取其他費用。

　　（三）被征收房屋的注銷登記：征地工作組應當在被征收房屋拆除后30日內，持房屋征收決定、補償協議、房屋所有權證書、國有土地使用權證書辦理房屋所有權、土地使用權注銷登記手續。

　　（四）征收產權不明確的房屋，由實施單位聯合房屋征收部門提出補償安置方案，報縣人民政府同意，并向公證機構辦理證據保全后實施征收，待產權明確后再補償給產權所有人。

　　（五）本方案未列明事項按《紫金縣人民政府關于印發紫金縣房屋征收補償安置方案的通知》（紫府〔2021〕53號）及縣政府相關文件執行。

　　五、法律責任

　　（一）貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對相關責任人員涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理；其他違紀違法行為，由監察機關或行政主管單位依法處理。

　　（二）房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，依照有關法律、法規由相應的執法機關予以處罰。

　　六、本細則自印發之日施行。

　　七、本細則由紫城鎮人民政府、縣自然資源局負責解釋。

　　附件：

　　1.紫金縣城南新區Ⅲ號地塊房屋征收拆遷補償參考標準

　　2.紫金縣城南新區Ⅲ號地塊房屋附屬設施（含其他構建附著物）補償參考標準

　　附件1

　　紫金縣城南新區Ⅲ號地塊房屋征收拆遷補償參考標準

　　家庭住宅房屋建筑物成本價值參考標準

　　備注：上述各項均包含人工、材料、機械設備費用，均不包含地價。

　　二、家庭住宅房屋室內裝修補償評估參考基準價

　　備注：

　　1、上述各項預估值是指假設咨詢對象在室內普通裝修補償價值,若裝修檔次與上述條件不符，則按照評估公司現場評估為準。

　　2、被征收房屋的門窗、固定電話、有線電視、信息網、空調等附屬（著）配套設施的費用已包含在房屋補償價格內，不再補償。

　　三、安置房房屋產權置換價值參考標準

　　四、城西片區居住性住房土地價值評估

　　估價時點：2022年03月20日，關于印發《農村集體土地價格評估技術指引》的通知（中估協發〔2020〕16號），具體包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地，以及耕地。

　　五、“一戶一宅”外房屋補償參考標準

　　說明：經界定為“一戶一宅”之外（祖屋除外）2020年7月3日之后未經審批的住宅，只適當彌補成本和自拆費用。

附件2

　　注：上表沒有對應規格、科目的按第三方評價值進行補償。